Lo scorso 12 febbraio è stato presentato il piano di riqualificazione dell’area ex Manifattura Tabacchi, situata nel centro storico di Lucca e da circa 15 anni in condizioni di degrado. Protagonisti dell’operazione sono da una parte Coima Sgr, società che ha istituito un fondo immobiliare creato ad hoc e dall’altra Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca, in qualità di investitore e sottoscrittore del fondo.
Il progetto interessa 18 mila metri quadrati di edifici, in cui nasceranno spazi destinati ad attività produttive e commerciali, uffici e abitazioni, oltre a 30mila metri quadrati di aree pedonali, coperte e scoperte, da convertire in un sistema diffuso di parcheggi a raso e in struttura, e di piazze a servizio della collettività.
Sinloc ha collaborato attivamente, in qualità di advisor economico-finanziario di Coima, nella predisposizione della proposta promotore in un’ottica di concreta attivazione della rigenerazione in Partenariato Pubblico-Privato (PPP) dell’ex Manifattura Tabacchi. L’utilizzo dello strumento di PPP nell’ambito della rigenerazione urbana sta dimostrando la sua efficacia rispetto alla valorizzazione delle aree pubbliche in cessione, in quanto migliora i profili di sostenibilità e supporta l’accelerazione dei complessi iter amministrativi.
L’impegno finanziario del piano complessivo si aggira attorno ai 60 milioni di euro, secondo logiche di project financing, ed è stato strutturato secondo un modello di ingegneria finanziaria che vede: da una parte la gestione degli edifici attraverso un Fondo di Valorizzazione e dall’altra la conduzione degli spazi pubblici e dei parcheggi mediate una Società di Progetto (SPV), sulla base di un modello concessorio.
Il percorso procedurale, tipico delle Proposte Promotore, è articolato in due fasi: nella prima il team Sinloc ha contribuito a definire il perimetro ottimale di progetto e predisposto il piano economico-finanziario (PEF) dell’operazione, comprensivo di valutazione della convenienza economica del PPP e di matrice dei rischi a supporto della valutazione della fattibilità dell’operazione. Nella seconda fase è previsto il supporto al cliente nella fase di gara, nello specifico Sinloc si occuperà delle attività di integrazione della bozza di convenzione e di verifica della coerenza della stessa sia con il PEF che con la documentazione di gara e della definizione dell’offerta economica.
In caso di esito positivo della procedura di evidenza pubblica i soggetti promotori potranno presentare il progetto definitivo ed avviare il progetto di recupero e valorizzazione in condizioni di equilibrio finanziario dell’operazione. Nelle previsioni il piano dovrebbe portare nel giro di 3-4 anni, non solo al ripristino del decoro e alla valorizzazione immobiliare dell’area, ma anche ad una serie di interventi di pubblica utilità ritenuti fondamentali nell’ambito della sosta e mobilità urbana locale.
